Por Ruben Pueyo | Bricksave
Septiembre 22, 2023
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¿Deberías invertir en propiedades de Clase A, B o C? ¿Y cuáles son las diferencias entre ellas? No te preocupes, estamos aquí para guiarte sobre los pros y los contras de invertir en cada clase, y por qué una combinación de los tres podría brindarte un portafolio inmobiliario bien equilibrado.
Generalmente, las propiedades inmobiliarias se clasifican como de Clase A, Clase B o Clase C. Como sugiere el nombre, las propiedades de Clase A son las propiedades (casas o apartamentos) más deseables para poseer y vivir. Estos edificios están construidos con materiales y mano de obra de la más alta calidad y cuentan con las mejores terminaciones y características de última generación, además de comodidades como gimnasios o piscinas. Hablamos de propiedades ubicadas en barrios adinerados, en ciudades de moda. En Miami, Florida, por ejemplo, esto incluiría áreas residenciales como Bal Harbour o Brickell, donde personas de alto patrimonio quieren vivir y pasar su tiempo libre.
Invertir en una propiedad de Clase A ofrece varios beneficios. El beneficio más obvio es que las propiedades altamente deseables en lugares hermosos tienen más probabilidades de aumentar su valor con el tiempo (revalorización del capital). Esto significa que la mayor parte del retorno de tu inversión debería provenir de la apreciación del capital, en lugar de alquileres más altos. De hecho, muchos inversores en propiedades de Clase A confían más en la apreciación a largo plazo del capital del activo que en el retorno inmediato del alquiler. La estrategia de estos inversores se centra más en la acumulación de riqueza a lo largo del tiempo que en el flujo de caja..
El retorno del alquiler de las propiedades de Clase A es menor que el de otras clases (normalmente en el rango del 3 % anual), principalmente porque su mantenimiento es más caro. Aunque los alquileres cobrados a los inquilinos son más altos, los costos asociados con el mantenimiento de la propiedad pueden afectar los ingresos netos por alquiler que puede esperar. Además, dado su estatus de lujo, las propiedades de Clase A pueden permanecer desocupadas por más tiempo durante tiempos económicos más difíciles, ya que la gente puede querer quedarse en propiedades más asequibles.
En general, invertir en propiedades de Clase A puede ser una excelente inversión a largo plazo, ya que se puede esperar que el valor de la propiedad aumente más con el tiempo. Sin embargo, si tu prioridad es obtener de tu inversión altos ingresos por alquiler en este momento, es posible que desees considerar las otras opciones disponibles.
Con una propiedad de Clase B, tu inversión se ubica en un término medio y es probable que tu propiedad atraiga la atención de inquilinos de clase media. Puedes esperar que una propiedad de Clase B sea atractiva para una gama más amplia de personas, ya que los alquileres que los inquilinos están dispuestos a pagar serán menores que los de una propiedad de Clase A. Los inquilinos también querrán que tu propiedad se adapte a sus necesidades personales, esté ubicada cerca de donde trabajan y tenga acceso a escuelas, universidades y otras comodidades. Tenemos propiedades ubicadas en Filadelfia que se ajustan perfectamente a tus posibilidades.
Si buscas apreciación del capital, es menos probable que el valor de las propiedades de Clase B aumente con el tiempo en una cantidad similar al de las propiedades de Clase A. Sin embargo, desde una perspectiva de inversión, los retornos de alquiler que puedes esperar obtener son notablemente más altos (normalmente en el rango del 5-6 % anual). En otras palabras, con una propiedad de inversión de Clase B puedes esperar mejores alquileres a corto plazo, pero una menor apreciación del capital a largo plazo.
Sin embargo, uno de los grandes factores que determinan el rendimiento general de una propiedad de inversión de Clase B es el estado de la economía y las tasas hipotecarias. Muchos inquilinos de propiedades de Clase B son ellos mismos aspirantes a ser propietarios de viviendas. Esto significa que cuando las tasas de interés comiencen a bajar, es posible que quieran comprar su propia casa en lugar de alquilarla. Por supuesto, el beneficio adicional de esto es que las tasas de interés más bajas aumentan la demanda de propiedades de Clase B, lo que significa que los inversores deberían obtener con su inversión un buen elemento de apreciación del capital.
Si estás buscando un rendimiento de alquiler constante y menos posibilidades de que tu propiedad de inversión permanezca vacía, deberías considerar las propiedades de Clase C, que se analizan a continuación.
Una propiedad residencial de Clase C probablemente será un edificio más antiguo o un edificio ubicado en algún lugar considerado menos deseable, o más alejado de servicios o instalaciones de primera calidad, como escuelas y hospitales. Estas propiedades atienden a una base de inquilinos de bajos ingresos y los alquileres que pagan los inquilinos son más asequibles, lo que las hace adecuadas para personas con ingresos y presupuestos de vivienda más bajos. Contamos con propiedades de portafolio de Clase C ubicadas en áreas de Detroit y Chicago que se ajustan a esta descripción.
Las propiedades de clase C pueden representar excelentes inversiones para quienes buscan ingresos sólidos por alquiler. El mantenimiento de las propiedades de Clase C es generalmente menor que el de las propiedades de Clase B o Clase A. Los inquilinos de Clase C no esperan (ni quieren pagar) terminaciones o comodidades de lujo, lo que significa que los costos de mantenimiento son menores y no afectan tanto los ingresos por alquiler. Y durante las crisis económicas, la demanda de alquileres de Clase C puede permanecer estable o incluso crecer, a medida que la gente prioriza soluciones de vivienda más asequibles. Sin embargo, los inversores normalmente no optarían por invertir en propiedades de Clase C para obtener una apreciación significativa del capital.
Pero los inversores también deberían reconocer que las propiedades de Clase C no son de baja calidad. En Bricksave buscamos invertir en propiedades de Clase C que se encuentren en "zonas prometedoras" donde ya existen planes de desarrollo de infraestructura y ya se están logrando avances.
Hay otro aspecto importante de las propiedades de Clase C que los inversores de Bricksave deben considerar. Muchas de las propiedades que ponemos a disposición de los inversores están cubiertas por el Programa de Vales de Elección de Vivienda (Sección 8) de EE. UU. Este es un programa federal de subsidio de viviendas para familias de bajos ingresos que reduce los alquileres que los inquilinos pagan por las propiedades, lo que reduce a su vez la probabilidad de que no cumplan con sus pagos de alquiler. En algunos casos, el programa cubre el 100 % del alquiler o reduce los costos de alquiler del inquilino a solo el 30 % de sus ingresos mensuales.
Los inquilinos beneficiados por la Sección 8 normalmente buscan un hogar estable para sus familias. Si les gusta una propiedad y la forma en que se administra, es mucho más probable que se establezcan a largo plazo que los inquilinos privados. Al minimizar la rotación de inquilinos, las propiedades cubiertas por la Sección 8 pueden proporcionar ingresos consistentes y seguros en los años venideros, respaldados por pagos de alquiler estables y garantizados por parte del gobierno.
No hay una respuesta sencilla a esta pregunta, ya que cada clase de propiedad, A, B o C, ofrece cosas diferentes a los inversores. Por lo tanto, la propiedad (o propiedades) en la que elijas invertir dependerá en gran medida de lo que desees lograr con tu inversión: ingresos por alquiler, revalorización del capital o una parte de ambas. Un portafolio bien equilibrado probablemente incluiría una combinación de las tres clases, lo que haría que tu inversión total fuera más predecible.
Pero cualquiera que sea la clase de propiedades que elijas, es importante tener expectativas realistas de lo que se puede lograr y sentirte seguro de que el retorno de la inversión y el plazo de la inversión se adaptan a tus necesidades.
La inversión conlleva riesgos, incluida la pérdida de capital y la falta de liquidez. Lee nuestra Advertencia de Riesgo antes de invertir.
