Por Alice Dunn | Bricksave
Octubre 18, 2023
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Al invertir en bienes inmobiliarios, es necesario tener una clara comprensión de los diferentes riesgos involucrados en ella, y de cuál es la mejor manera de gestionarlos. En este artículo te explicamos por qué conocer estos riesgos es el primer paso fundamental para ser un inversor inmobiliario y cómo Bricksave asume gran parte del riesgo para los inversores.
Todo inversor debe tener un buen conocimiento de los riesgos potenciales que conllevan sus inversiones y, cuando se trata de inversiones inmobiliarias, conocerlos puede ayudarte a gestionarlos o «mitigarlos». Comprender estos riesgos puede moldear tu proceso de toma de decisiones. También puede ayudarte a determinar si una inversión inmobiliaria en particular coincide con tus objetivos financieros personales y tu tolerancia al riesgo, ya que cada inversor tiene su propio apetito individual en este aspecto.
Entonces, ¿cuáles son los grandes riesgos de la inversión inmobiliaria que hay que conocer y para los que hay que estar preparado? Estos son los principales riesgos que se deben considerar:
El riesgo más importante que deben considerar los inversores inmobiliarios es el que está más fuera de su control: la salud del mercado inmobiliario. Hay numerosos factores que pueden afectar el mercado inmobiliario, como la salud de la economía de un país (o de la economía global, para el caso). Por ejemplo, las crisis económicas pueden reducir la demanda de propiedades, lo que a su vez disminuye sus revaloraciones y los precios de los alquileres.
Las tasas de interés también pueden tener un impacto directo en el sector inmobiliario, especialmente en aquellos que dependen de las hipotecas, como el de las viviendas residenciales. Si las tasas de interés aumentan, también aumentan los costos de endeudamiento para los compradores potenciales, lo que puede frenar la demanda y llevar a una caída del valor de las propiedades.
También hay otros riesgos del mercado que pueden influir en la demanda de bienes inmobiliarios, como las tendencias demográficas (cambios en la población a lo largo del tiempo, por ejemplo en relación a la edad, las tasas de natalidad, los patrones migratorios y los niveles de ingresos). Además, es cada vez más frecuente que los desastres naturales y el cambio climático se conviertan en riesgos del mercado, ya que las inundaciones, las olas de calor, los terremotos o los cambios en los patrones climáticos a largo plazo pueden afectar el valor de las propiedades, haciendo más difícil asegurarlas o reduciendo la popularidad de un lugar.
Desde una perspectiva de inversión, cada edificio es un «activo». En el sector inmobiliario residencial, existen muchas clases diferentes de activos inmobiliarios, tales como viviendas unifamiliares, unidades multifamiliares, casas adosadas, condominios y más. Cada una de ellas tiene su propio conjunto de ventajas, desventajas y dinámicas de mercado que se deben considerar. Por ejemplo, generalmente se considera que las propiedades multifamiliares y unifamiliares de alquiler tienen menor riesgo y son más estables que las casas de vacaciones o las propiedades para uso comercial, de oficina y hotelería.
Las casas, departamentos y otras propiedades residenciales pueden tener defectos estructurales ocultos o requerir un mantenimiento significativo a lo largo del tiempo. Antes de realizar una inversión, se debe realizar una inspección exhaustiva de la propiedad de alquiler, para identificar cualquier problema potencial que pueda provocar daños a largo plazo, como problemas de cimientos, fugas de agua o plagas. No identificar y rectificar estos problemas podría generar grandes facturas de reparaciones en el futuro, perjudicando la rentabilidad de la inversión.
El riesgo de alquiler vacante es el riesgo de que una propiedad no sea ocupada por inquilinos durante un período de tiempo, lo que resultará en una pérdida de ingresos de alquiler para el inversor. En otras palabras, es el peligro de tener una propiedad vacía, por la que nadie paga un alquiler. Este es un riesgo grave, ya que los ingresos constantes de alquiler son la prioridad para la mayoría de los inversores inmobiliarios.
En la inversión inmobiliaria, la apreciación del capital se refiere al potencial de que una propiedad aumente su valor con el tiempo. Por lo tanto, el riesgo de apreciación del capital es la posibilidad de que la propiedad no aumente su valor, o peor aún, que su valor caiga cuando decides venderla.
Esta es una preocupación importante para los inversores inmobiliarios, especialmente aquellos que tienen el objetivo de vender a un precio más alto en el futuro para lograr un buen rendimiento de su inversión.
El riesgo de apalancamiento se refiere al uso de fondos prestados para financiar la compra de una propiedad. En otras palabras, es el riesgo de que la propiedad pierda valor y no puedas pagar el monto total que pediste prestado para pagarla. El riesgo de liquidez consiste en la imposibilidad de vender el activo inmobiliario sin que su valor se vea afectado. En otras palabras, puedes tardar más de lo previsto en vender la propiedad o es posible que tengas que venderla con un gran descuento para lograr una venta oportuna.
Prepararse para enfrentar estos riesgos puede parecer una tarea difícil, pero es fundamental contar con una estrategia de inversión que planifique en función de ellos. Cuando se trata de mitigar los riesgos inmobiliarios para los inversores, Bricksave intenta hacerlo en la mayor medida posible, para que los inversores puedan concentrarse únicamente en el rendimiento de sus inversiones.
A través de nosotros, los inversores financian colectivamente la compra de propiedades para alquiler, mientras nosotros nos encargamos del proceso de diligencia debida, la administración legal y los seguros. Nuestros equipos de gestión global y local se encargan de buscar propiedades que representen inversiones excepcionales para alquilar. Contar con un equipo que comprende cabalmente las condiciones del mercado local, los próximos desarrollos de infraestructuras y otros factores sobre el terreno es de gran ayuda para tomar decisiones de inversión informadas sobre qué propiedades ofrecerán buenos alquileres o una considerable apreciación del capital.
Por ejemplo, para mitigar el riesgo de alquileres vacantes, nos aseguramos de que exista un inquilino antes de comprar la propiedad, de modo que los inversores comiencen a recibir ganancias inmediatamente tras la inversión. Además, por cada propiedad puesta a disposición de nuestros inversores, tenemos en cuenta un «colchón» por alquiler vacante de un promedio de un mes cada 33 meses en los que la propiedad estará desocupada. Ese mes está incluido en nuestras previsiones de alquiler, lo que significa que los inversores no perderán ingresos a causa de un alquiler vacante y hace improbable que los rendimientos generales de la propiedad se vean afectados.
También nos ocupamos de los riesgos estructurales implicados en poseer una propiedad para el alquiler, garantizando que todos los problemas de mantenimiento y reparaciones de la propiedad se resuelvan de manera rápida y eficiente. Bricksave también es responsable de la gestión y administración continua de la propiedad durante toda la vida útil de la inversión; antes de calcular los retornos para los inversores, incorporamos los costos de mantenimiento anuales, para que sepas qué puedes esperar y no tengas sorpresas desagradables. También disponemos de un fondo de mantenimiento adicional reservado para daños o reparaciones inesperados. Nos encargamos de todo, desde honorarios y seguros hasta el mantenimiento de la propiedad, hasta que se paguen tus ganancias y finalice el período de inversión.
Si bien un seguro no puede proteger a los inversionistas de la incertidumbre económica mitigando el riesgo de mercado, sí puede protegerlos contra pérdidas específicas asociadas con algunos de los riesgos que hemos descrito. Por ejemplo, el seguro de propiedad cubre la propiedad física contra riesgos como incendios, tormentas, robos y, a veces, peligros más específicos como terremotos o inundaciones, según la póliza y las cláusulas adicionales adjuntas. Por lo tanto, si una propiedad sufre daños, el inversionista no debe asumir el costo total de las reparaciones o reemplazos, ya que todos estos costos de seguro están integrados en la estructura de inversión de Bricksave.
Por supuesto, el riesgo de apreciación del capital es un área donde no hay seguros disponibles. Sin embargo, nuestro consejo para los inversores es que una de las mejores maneras de mitigar el riesgo de apreciación del capital a través de nosotros es 1) diversificar y 2) tener un horizonte de inversión flexible. Al poseer propiedades en varias áreas geográficas, diferentes tipos de bienes inmobiliarios o diferentes clases de propiedades (A, B o C), los inversores pueden distribuir y reducir el riesgo asociado con una sola propiedad o zona. Además, un horizonte de inversión flexible puede permitir a los inversores conservar una propiedad durante épocas de crisis y venderla cuando las condiciones se vuelvan más favorables.
Comprender los riesgos que implica la inversión inmobiliaria es crucial o, como dice el refrán: «prevenido, vale por dos». Los riesgos están ahí para ser gestionados; invertir con nosotros puede dar tranquilidad a los inversores porque nosotros ya hemos hecho el trabajo pesado. Antes de invertir, ya hemos aplicado muchas de las estrategias de mitigación de riesgos a las propiedades de nuestra cartera que, de otro modo, un inversionista individual tendría que realizar por sí mismo. Esto significa que invertir con nosotros puede ofrecer mejores ganancias de alquiler que los que se podrían lograr de forma individual. De hecho, muchas inversiones inmobiliarias de Bricksave generan ganancias de alquiler de alrededor del 9%, incluyendo los procesos de diligencia debida, los costos de mantenimiento y los seguros.
Además, por supuesto, financiar colectivamente tu inversión inmobiliaria significa que no tendrás que lidiar con los riesgos de apalancamiento. Por lo tanto, si los riesgos de la inversión inmobiliaria te quitan el sueño, nuestro enfoque para gestionarlos puede ayudarte a descansar un poco más tranquilo.
La inversión conlleva riesgos, incluida la pérdida de capital y la falta de liquidez. Lee nuestra Advertencia de Riesgo antes de invertir.
