Por Ruben Pueyo | Bricksave
Setembro 22, 2023
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Você deveria comprar imóveis de Classe A, B ou C? E quais são as diferenças entre eles? Não se preocupe, estamos aqui para orientá-lo sobre os prós e os contras de comprar em cada classe e por que uma combinação das três pode proporcionar um portfólio imobiliário bem equilibrado.
Geralmente, os imóveis são classificados como Classe A, Classe B ou Classe C. Como o nome sugere, os imóveis de Classe A são os mais desejáveis (casas ou apartamentos) para possuir e morar. Estes edifícios são construídos com materiais e técnicas da mais alta qualidade, possuem os melhores acabamentos e recursos de última geração, além de contarem com comodidades como academias ou piscinas. Estamos falando de imóveis localizados em bairros ricos, em cidades elegantes. Em Miami, Flórida, por exemplo, isto incluiria áreas residenciais como Bal Harbour ou Brickell, onde indivíduos donos de grandes patrimónios querem viver e passar o seu tempo livre.
Existem vários benefícios de possuir um imóvel de Classe A. O benefício mais óbvio é que propriedades altamente desejáveis em locais bonitos têm maior probabilidade de aumentar de valor ao longo do tempo (valorização de capital). Isto significa que você deve esperar obter a maior parte dos seus retornos através da valorização do capital, em vez de aluguéis mais elevados. Na verdade, muitos proprietários de imóveis de Classe A apostam mais na valorização do capital a longo prazo do ativo do que no rendimento de aluguel de curto prazo. A sua estratégia baseia-se mais na acumulação de riqueza ao longo do tempo do que no fluxo de caixa..
O rendimento de aluguel de imóveis de Classe A é inferior ao de outras classes (geralmente por volta de 3% ao ano), principalmente porque a manutenção deles é mais cara. Embora os aluguéis cobrados dos inquilinos sejam mais elevados, os custos associados à manutenção do imóvel podem prejudicar a receita de aluguel líquida que você pode esperar. Além disso, por conta de serem propriedades de luxo, os imóveis de Classe A podem permanecer vagos por mais tempo durante tempos econômicos mais difíceis, uma vez que as pessoas podem querer ficar em imóveis mais acessíveis.
No geral, investir em imóveis de Classe A pode ser um excelente investimento a longo prazo, pois você pode esperar uma valorização maior ao longo do tempo. No entanto, se a sua prioridade for obter uma elevada receita de aluguel com o seu investimento o quanto antes, talvez seja melhor considerar as outras opções disponíveis.
Com um imóvel de Classe B, sua propriedade ocupa uma faixa intermediária, e é provável que atraia a atenção de inquilinos de classe média. Você pode esperar que um imóvel de Classe B seja atraente para uma gama mais ampla de pessoas, já que os aluguéis que os inquilinos estão dispostos a pagar serão menores do que com um imóvel de Classe A. Os inquilinos também desejarão que sua propriedade atenda às suas necessidades pessoais, esteja localizada perto de onde trabalham e tenha acesso a escolas e universidades, além de outras comodidades. Temos propriedades localizadas na Filadélfia que se encaixam perfeitamente nesse padrão.
Se você está buscando valorização do capital, é pouco provável que o valor dos imóveis de Classe B aumente tanto quanto os imóveis de Classe A ao longo do tempo. No entanto, em termos de classe, os retornos de aluguel que você pode esperar obter são significativamente maiores (geralmente em torno de 5 a 6% ao ano). Em outras palavras, com uma propriedade de Classe B, você pode esperar mais rendimento de aluguel no curto prazo, mas menor valorização do capital no longo prazo.
No entanto, dois dos grandes fatores que determinam o retorno geral de uma propriedade de Classe B são a economia e as taxas de hipoteca. Muitos inquilinos em imóveis de Classe B são aspirantes a proprietários. Isso significa que, quando as taxas de juros começarem a cair, eles poderão querer comprar uma casa própria em vez de continuar alugando imóveis de terceiros. Naturalmente, o benefício adicional disto é que as taxas de juros mais baixas aumentam a procura de imóveis de Classe B, o que significa que os investidores devem obter um bom elemento de valorização do capital com o seu investimento.
Se você está procurando um rendimento de aluguel consistente e menos chance de sua propriedade de investimento ficar vaga, você deveria considerar imóveis de Classe C, discutidos abaixo.
Um imóvel residencial de Classe C provavelmente será um edifício antigo ou um edifício localizado em algum local considerado menos desejável, mais distante de serviços importantes, como escolas e hospitais. Esses imóveis atendem a uma base de inquilinos de renda mais baixa. Como os aluguéis são mais acessíveis, isso os torna adequados para pessoas com renda e orçamento habitacional mais baixos. Temos imóveis em nosso portfólio de Classe C localizados em áreas de Detroit e Chicago que se enquadram nessa descrição.
Imóveis de Classe C podem ser ótimos para quem busca uma receita de aluguel sólida. A manutenção em imóveis de Classe C é geralmente menor do que em propriedades de Classe A ou B. Os inquilinos de Classe C não esperam (ou querem pagar por) acabamentos de luxo ou comodidades, o que significa que os custos de manutenção são menores e não afetam tanto a receita de aluguel. E durante as crises econômicas, a procura por aluguéis de Classe C pode permanecer estável ou até mesmo crescer, pois muitas pessoas dão prioridade a habitações mais acessíveis. É importante notar que os proprietários não devem escolher imóveis de Classe C se estiverem buscando uma valorização significativa do capital.
No entanto, esses mesmos proprietários também devem reconhecer que os imóveis de Classe C não são de baixa qualidade. Na Bricksave, procuramos em imóveis de Classe C que estejam em “áreas emergentes” onde existam planos de desenvolvimento de infraestrutura e já esteja havendo progresso.
Há outro aspecto importante dos imóveis de Classe C que os usuários da Bricksave devem considerar. Muitos dos imóveis que disponibilizamos são cobertos pelo programa de habitação "Section 8" dos EUA. Este é um programa federal de subsídio habitacional para famílias de baixa renda que reduz os aluguéis que esses inquilinos pagam pelas propriedades, reduzindo também a probabilidade de inadimplência no pagamento do aluguel. Em alguns casos, o programa cobre 100% do aluguel, enquanto em outros reduz o aluguel do inquilino para apenas 30% de sua renda mensal.
Os inquilinos do programa "Section 8" normalmente procuram uma casa estável para suas famílias. Se gostarem de um imóvel e da forma como ele está sendo administrado, é muito mais provável que permaneçam por um longo período do que os locatários particulares. Ao minimizar a rotatividade dos inquilinos, as propriedades "Section 8" podem proporcionar um rendimento consistente e seguro por muitos anos, sustentado por pagamentos de aluguel estáveis e garantidos pelo governo.
Não há uma resposta objetiva para essa pergunta, pois cada uma das classes de imóveis, A, B e C, oferece coisas diferentes aos seus proprietários. Portanto, a propriedade (ou propriedades) que você escolher dependerá em grande parte do que você deseja que seu imóvel alcance – receita de aluguel, valorização do capital ou um pouco dos dois. Um portfólio bem equilibrado provavelmente apresentaria uma combinação das três classes, proporcionando mais estabilidade.
Mas seja qual for a classe de imóveis que você escolher, é importante ter expectativas realistas sobre o que pode ser alcançado e sentir-se confortável tanto com o retorno como com o prazo do investimento.
O investimento está associado a riscos, incluindo a perda de capital e a falta de liquidez. Leia nossa Advertência de Riscos antes de investir.
