Por Alice Dunn | Bricksave
Outubro 18, 2023
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Ao investir em imóveis, você precisa ter uma compreensão clara dos diversos riscos envolvidos e da melhor forma de gerenciá-los. Este artigo explica por que conhecer esses riscos é o primeiro passo crucial para ser um investidor imobiliário e como a Bricksave assume grande parte do risco para os investidores.
Todo investidor deve ter uma boa compreensão dos riscos potenciais envolvidos em seus investimentos e, quando se trata de investimentos imobiliários, conhecer os riscos pode ajudá-lo a gerenciá-los ou mitigá-los. Compreender esses riscos pode moldar seu processo de tomada de decisão. Também pode ajudá-lo a determinar se um determinado investimento imobiliário está alinhado com seus objetivos financeiros pessoais e tolerância ao risco, já que cada investidor tem seu próprio apetite individual por risco.
Então, quais são os grandes riscos associados ao investimento imobiliário que você deve conhecer e para os quais deve estar preparado? Aqui estão os principais a serem considerados:
O risco mais importante que os investidores imobiliários devem considerar é aquele que está mais fora do seu controle: a saúde do mercado imobiliário. Existem muitos fatores diferentes que podem afetar o mercado imobiliário, como a saúde da economia de um país (e também da economia global, na verdade). Por exemplo, as crises econômicas podem reduzir a procura dos imóveis, diminuindo o valor deles e as taxas de aluguel.
As taxas de juros também podem ter um impacto direto no setor imobiliário, especialmente em setores dependentes de hipotecas, como a habitação residencial. Quando as taxas de juros sobem, os custos dos empréstimos para potenciais compradores aumentam, o que pode diminuir a procura e levar à desvalorização dos imóveis.
Outros riscos de mercado também podem influenciar a procura de bens imobiliários, a exemplo das tendências demográficas (mudanças na população ao longo do tempo, como idade, taxas de natalidade, padrões de migração e níveis de renda). Cada vez mais, as catástrofes naturais e as alterações climáticas constituem um risco de mercado, uma vez que inundações, ondas de calor, terremotos ou mudanças de longo prazo nos padrões climáticos podem afetar os valores das propriedades, dificultando a contratação de seguros ou tornando um local menos popular.
Do ponto de vista do investimento, cada edifício é um “ativo”. No setor imobiliário residencial, existem muitos tipos diferentes de classes de ativos imobiliários, como residências unifamiliares, unidades multifamiliares, moradias geminadas, condomínios e muito mais. Cada uma delas tem seu próprio conjunto de vantagens, desvantagens e dinâmicas de mercado a serem consideradas. Por exemplo, imóveis para aluguel multifamiliares e unifamiliares são geralmente considerados de menor risco e mais estáveis do que casas de veraneio, propriedades comerciais, escritórios e hotéis.
Casas, apartamentos e outras propriedades residenciais podem ter defeitos estruturais ocultos ou exigir manutenção significativa ao longo do tempo. Antes da realização do investimento, um imóvel para aluguel deve passar por uma inspeção minuciosa que identifique quaisquer problemas potenciais que possam resultar em danos a longo prazo, como problemas nas fundações, vazamento de água ou infestações de pragas. A incapacidade de identificar e corrigir estes problemas poderá levar a grandes gastos com reparação no futuro, prejudicando a rentabilidade do investimento.
O risco de vacância é o risco de um imóvel para aluguel não ser ocupado por inquilinos por um período de tempo, resultando em perda de receita de aluguel para o investidor. Ou seja, é o perigo de ficar com um imóvel vazio e sem ninguém pagando aluguel. Este risco é grave porque a receita de aluguel consistente é a prioridade para a maioria dos investidores imobiliários.
No investimento imobiliário, a valorização do capital refere-se ao potencial de aumento de valor do imóvel ao longo do tempo. Portanto, o risco de valorização do capital é a possibilidade de o valor do imóvel não ter aumentado ou, pior ainda, de o seu valor ter caído quando você decidir vendê-lo.
Esta é uma preocupação significativa para os investidores imobiliários, especialmente aqueles que planejam vender o seu imóvel a um preço mais elevado no futuro para obter um bom retorno sobre seu investimento.
O risco de alavancagem refere-se ao uso de fundos emprestados para financiar a compra de um imóvel. Em outras palavras, o risco de o valor do imóvel cair e você não poder reembolsar o valor total que pediu emprestado para pagá-lo. O risco de liquidez tem a ver com a impossibilidade de vender o ativo imobiliário sem prejudicar o seu valor. Em outras palavras, a propriedade pode demorar mais do que o previsto para ser vendida ou pode ser necessário dar um grande desconto para conseguir vender em menos tempo.
Pode parecer difícil se preparar para esses riscos, mas é crucial ter uma estratégia de investimento que os leve em consideração. E quando se trata de riscos imobiliários, a Bricksave visa mitigá-los o máximo possível, deixando os investidores se concentrarem no retorno do seu investimento.
Através de nós, os investidores financiam coletivamente a compra de imóveis para aluguel, enquanto nós cuidamos da devida diligência, da administração legal e dos seguros. Nossas equipes de gestão globais e locais encontram imóveis que são investimentos excepcionais de compra para locação. A compreensão da equipe sobre as condições do mercado local, os próximos desenvolvimentos de infraestrutura e outros fatores locais ajuda bastante na tomada de decisões de investimento informadas sobre quais propriedades oferecerão um forte valor de aluguel e/ou valorização de capital.
Por exemplo, mitigamos o risco de vacância garantindo que já haja um inquilino no imóvel antes da compra, para que os investidores recebam retornos assim que investirem. Além disso, para cada imóvel disponibilizado aos nossos investidores, colocamos no cálculo um período de vacância de em média um mês a cada 33 meses. Este mês está incluído em nossas previsões de aluguel, o que significa que os investidores não terão prejuízo em caso de vacância, já que é improvável que o retorno geral da propriedade seja afetado.
Também cuidamos dos riscos estruturais envolvidos na posse de um imóvel alugado, garantindo que todos os problemas de manutenção sejam resolvidos de forma rápida e eficiente. A Bricksave também é responsável pela gestão e administração contínua da propriedade durante toda a duração do investimento. Nós incorporamos os custos anuais de manutenção antes de calcular todos os retornos aos investidores, para que você saiba o que esperar e não tenha surpresas desagradáveis. Existe até um fundo de reserva para manutenção adicional, para caso de danos ou reparos inesperados. Desde taxas e seguros até a manutenção do imóvel, nós cuidamos de tudo até que seu retorno seja pago e o período de investimento termine.
Embora o seguro não possa mitigar o risco de mercado e proteger um investidor da incerteza econômica, ele pode ajudar a proteger contra perdas específicas associadas a alguns dos riscos que descrevemos. Por exemplo, o seguro de propriedade cobre a propriedade física contra riscos como incêndios, tempestades, roubos e, às vezes, perigos mais específicos, como terremotos ou inundações, dependendo da apólice e das cláusulas adicionais. Assim, se um imóvel for danificado, o investidor não tem que arcar com o custo total do reparo ou substituição, pois todos esses custos de seguro estão integrados na estrutura de investimentos da Bricksave.
É claro que o risco de valorização do capital é uma área que o seguro não alcança. Entretanto, gostaríamos de sugerir aos investidores que uma das melhores formas de mitigar o risco de valorização do capital com a Bricksave é 1) diversificar e 2) ter um horizonte de investimento flexível. Ao possuir imóveis em vários locais, diferentes tipos de imóveis ou diferentes classes de imóveis (A, B ou C), os investidores podem distribuir e reduzir o risco associado a um imóvel ou local específicos. Além disso, um horizonte de investimento flexível pode permitir aos investidores manter uma propriedade durante períodos de recessão e vendê-la quando as condições se tornarem mais favoráveis.
Compreender os riscos envolvidos no investimento imobiliário é crucial, ou como diz o ditado: "melhor prevenir que remediar". Os riscos existem, mas podem ser geridos. Investir conosco pode lhe trazer mais tranquilidade, porque já fizemos todo o trabalho duro. Antes mesmo que você realize seu investimento, nós aplicamos muitas das estratégias de mitigação de risco às propriedades do nosso portfólio que, de outra forma, você teria que fazer sozinho. Isto significa que investir conosco pode oferecer melhores rendimentos de aluguel do que investir por conta própria. Na verdade, muitos investimentos imobiliários da Bricksave proporcionam retornos de aluguel de cerca de 9%, com a devida diligência, custos de manutenção e seguros já considerados.
E, claro, o financiamento coletivo do seu investimento imobiliário significa que não é preciso lidar com riscos de alavancagem. Portanto, se a preocupação com os riscos imobiliários tira seu sono, a nossa abordagem de gestão de riscos pode ajudá-lo a ficar mais sossegado.
O investimento está associado a riscos, incluindo a perda de capital e a falta de liquidez. Leia nossa Advertência de Riscos antes de investir.
